Se aprobó la Enmienda 3: qué significa para sus impuestos a la propiedad en Florida (con ejemplos)

El 3 de noviembre, los votantes de Florida aprobaron la Enmienda 3 con alrededor del 62% de los votos. Las enmiendas constitucionales necesitan el 60%, así que fue aprobada. Desde entonces, casi todos mis clientes me hacen la misma pregunta: "¿Qué pasa con mis impuestos a la propiedad?"

Aquí tiene la respuesta en palabras sencillas, con ejemplos que puede comparar con su propia factura de impuestos.

Qué cambia con la Enmienda 3

1. Una exención homestead mucho mayor en los impuestos no escolares. Su factura de impuestos tiene dos partes: los impuestos escolares y los no escolares (condado, ciudad, bomberos, bibliotecas y otros distritos locales). Hoy, una propiedad con homestead recibe unos $50,000 de descuento sobre el valor tasado en los impuestos no escolares. Con la Enmienda 3, esa cantidad sube a:

• $150,000 a partir del año fiscal 2027
• $250,000 a partir del año fiscal 2028, y después se ajusta por inflación

2. Los impuestos escolares casi no cambian. La exención homestead de $25,000 en los impuestos escolares se mantiene igual. Esa parte de su factura no se ve afectada por la nueva exención.

3. Un tope de tasación más bajo para propiedades sin homestead. Las propiedades de alquiler, las segundas viviendas y las propiedades comerciales no reciben la exención mayor. Pero el tope de aumento anual de su valor tasado para los impuestos no escolares baja del 10% al 5%.

4. Límites a cómo los gobiernos locales gastan lo recaudado. Los condados y las ciudades solo pueden usar el dinero de los impuestos a la propiedad para servicios básicos como seguridad pública, escuelas, infraestructura, recursos naturales, pago de deudas y jubilación de empleados.

Ejemplo 1: Una vivienda típica con homestead en el sur de Florida

Digamos que su vivienda con homestead tiene un valor tasado de $400,000. (Es el valor tasado que aparece en su aviso TRIM, que muchas veces es bastante menor que el valor de mercado gracias a Save Our Homes.) Para este ejemplo, suponemos una tasa de impuestos no escolares de 12 milésimas (mills), o sea $12 por cada $1,000 de valor imponible.

Si paga sus impuestos a través del escrow de su hipoteca, serían unos $100 menos al mes en 2027 y $200 menos al mes desde 2028, una vez que su servicer ajuste el escrow.

Ejemplo 2: Un propietario de muchos años

Gracias a Save Our Homes, quienes llevan muchos años en su casa suelen tener un valor tasado bajo. Digamos que su valor tasado es de $220,000, con la misma tasa de 12 milésimas.

• Hoy: $220,000 − ~$50,000 = $170,000 imponible → unos $2,040 de impuesto no escolar.
• 2028: la exención de $250,000 es mayor que su valor tasado de $220,000, así que su valor imponible no escolar podría bajar a $0. Eso son unos $2,040 al año de ahorro. Todavía pagaría los impuestos escolares.

Quién se beneficia y quién no

Se benefician más: los propietarios con exención homestead, especialmente aquellos con un valor tasado entre $150,000 y más de $400,000.

Beneficio parcial: los dueños de propiedades de alquiler, segundas viviendas y propiedades comerciales reciben el tope de tasación más bajo del 5%. Eso frena los aumentos futuros, pero no baja la factura de hoy.

Sin beneficio directo: los inquilinos. Si los dueños trasladan algún ahorro depende del mercado.

¿Es nuevo en Florida? Lea esto. Las personas que no eran residentes de Florida al 31 de diciembre de 2026 tendrán un período de espera de cinco años antes de calificar para la exención mayor. Mientras tanto, sí reciben la exención homestead regular.

Cuándo lo verá de verdad

• Año fiscal 2027: se aplica la exención de $150,000. La verá en su aviso TRIM en agosto de 2027 y en su factura de impuestos en noviembre de 2027.
• Año fiscal 2028: se aplica la exención completa de $250,000.
• Su pago de hipoteca: si tiene escrow, su pago normalmente baja después del próximo análisis anual de escrow de su servicer, no el mismo día que cambia la factura. Si se acumula un sobrante en su escrow, los servicers por lo general lo reembolsan después de esa revisión.

La letra pequeña

• La Legislatura todavía tiene que aprobar los detalles en la sesión de 2027. Las cifras básicas ya las fija la enmienda, pero la forma de aplicarla podría cambiar.
• Las tasas de impuestos pueden cambiar. Estos ejemplos suponen que las tasas locales se quedan igual. Los gobiernos locales perderán miles de millones en ingresos, y algunos podrían subir las tasas o agregar cargos para compensar una parte. Su ahorro real podría ser menor que el de los ejemplos.
• El seguro sigue importando. Para muchos propietarios en Florida, el seguro mueve el pago de escrow más que los impuestos. Esté pendiente de los dos.

Qué hacer ahora

1. Asegúrese de tener su exención homestead. Si compró este año y no la ha solicitado, la fecha límite para el año fiscal 2027 es el 1 de marzo de 2027. Solicítela con el tasador de propiedades (property appraiser) de su condado.
2. Busque su valor tasado y sus tasas de impuestos en su aviso TRIM o factura de impuestos más reciente, y haga las cuentas igual que en los ejemplos.
3. Si va a comprar, impuestos más bajos significan un pago mensual más bajo, lo que puede ayudar a la cantidad para la que califica. Tome en cuenta la nueva exención en su presupuesto, y recuerde el período de espera si se muda desde otro estado.
4. Si es inversionista, el tope del 5% hace que los aumentos de impuestos en propiedades de alquiler sean más predecibles, lo que ayuda al calcular un préstamo DSCR.

Preguntas frecuentes

¿Quiere que le haga los números?

Envíeme su aviso TRIM o su factura de impuestos más reciente y le calcularé lo que la Enmienda 3 podría significar para sus impuestos y su pago mensual. Sin costo y sin compromiso.

Frank Herrera · 305-299-6995 · frank@frankyourmortgageguy.com